话说，上周跟萨姐兵分两路，一起跑了趟容桂，回来讨论发现大家去的仿佛是两个世界。
多妈去的是东部新区，没错！就是大名鼎鼎的凤凰湾所在地。毫不客气地说，五年前来是这样，五年后来还是这样，三个字形容——山卡拉！
先说说多妈大概感受吧：
① 据说这里业主来自全国各地，导致广东胃的我找不到一家不辣的餐厅；
② 整个东部新区只有两家超市，日常生活要依赖底商；
③ 离开凤凰湾，就是大片村落与平地；
④ 几乎每个盘都在清尾货，销售也是佛系得不要不要的，没有任何紧迫感。
新房年售4600多套
容桂排顺德前三甲
容桂楼市板块有点割裂，东部新区主要看凤凰湾和万象郡，滨江板块主要看颐安灏景湾、金辉路劲江山云著、凯蓝四盘。
说到成交量，2021年数据显示，北滘、乐从、容桂名列前三，各自占全顺德成交的15%左右。
个盘方面，又以凤凰湾遥遥领先，虽然很山，但不妨碍它继续稳坐容桂乃至顺德销冠之位，毕竟价格真的很便宜。
在佛山地产界混过5年以上的人大概都知道凤凰湾前身是东逸湾，后经碧桂园收购盘活，开发了2000亩的凤凰湾，可容纳整整3.5万户。
在这个板块又有零星的几个盘：佳兆业金域天下、雅居乐万象郡、美的御海东郡，周边围着几条村落，容桂人说本地人基本不买这里。
整个东部新区的交通突围点是顺德大桥（顺兴大桥更名），连通大良顺德港，有市民反映施工断断续续，目前顺德官方已给出答复，计划于2025年建设完工。
| 顺德大桥现状
东部新区发展太慢房价倒退
1万/平以下还能买
东部新区基本被凤凰湾霸屏，功夫君从业多少年，它就卖了多少年，几乎年年登上销售榜首位，业主更是来自全国各地。
凤凰湾就像一个盲盒，你永远不知道它何时卖完，多妈上一次过去还在卖左邻苑、右里苑之时，如今销售表示住宅要卖最后一个组团。最后一个组团位于凤怡苑北侧，备案名芳邻苑，推广名【上璟】，共计9栋住宅，2梯4/6户，户型为94-210㎡三至五房，首推99㎡三房和125㎡四房，无图纸无板房，只有电子版户型图。销售只是简单介绍了园林、外立面、户型、交标等方面的升级，4月份会举办产品推介会，大约有1千多套货量。回顾凤凰湾所有组团，2013年一期望江大宅，外立面偏欧式风格，销售称该组团为梦想启航之地。睛澜苑、听涛苑偏安静些，头排望江二手报价1.3-1.4万/㎡，非头排报价1.2-1.3万/㎡；靠近高速路的翰华苑报价1-1.1万/㎡，左邻右里苑则靠近学校。这里的业主不乏省实外籍教师，不管你来自哪里，都可做2成首付，销售称这里“海纳百川”。作为一个刚需盘，有些配套还跟不上生活需求，市民多次投诉片区公共交通出行难题，班次太少；整个片区只有两家超市，生活基本靠底商。关于凤凰湾，无论是顺德人民论坛还是佛山领导留言板，都好多吐槽点：交通不便、学位不足、施工噪音等。因为这个盘超级便宜，以前卖9字头时就吸引了全国各地不少投资客，有些上车购入的买家，后期转手才发现难度大。诚然，超3.5万户的体量，除非你的房子十分优秀，否则真的很难从天量二手中突围而出。这也是一个卖得很艰难的楼盘，只有14栋楼，却卖了5年，还没建好，最近雅居乐因财务问题被推到风口浪尖上，如今已低于地价1.1万/㎡清货了，房价明显倒退。项目在清售4、9栋复式，大约剩40多套，面积为127㎡和131㎡四房，一层8户再加上这个走廊，俨然宿舍楼设计。重点是价格，毛坯总价最低120万，单价9字头！最高也只是150万，折合单价也才1.1万/㎡，只要有大湾区1年社保都可以做2成首付。有巨大体量的凤凰湾压着，万象郡地价没有优势，确实步履维艰，不过上个月底万象郡加推的复式倒是卖得挺好，大概是因为便宜吧！小区一期已交付，部分业主已入住，一路之隔是美的御海东郡、高黎村、高黎市场、高黎小学，周边环境，几年前是咋样，现在还是咋样，一言以蔽之：荒凉！东部新区还有一个痛点是教育，凤凰湾业主不止一次反映过这个问题，官方回复是公立学校有三所村小可选，可满足目前住户需求，只是上学距离远一点。至于东逸湾实验学校（原省实）已确定为纯民办，虽然碧桂园有搞教育的经验，但有一个前省实在，没有建大型中小学的必要。然而，能读东逸湾实验学校的孩子家庭背景不差，凤凰湾却又是极刚需大盘，业主也说了，“不是我们不想读，是我们读不起”。此前，这里还规划有一所顺控容桂学校（清晖高黎学校），但由于涉及“公参民”性质，目前教改被叫停，还需重新梳理性质再决定是否推进，这让凤凰湾人民有点无奈。跨过眉蕉河去到滨江路一带，终于找回点人气，这里以著名景点渔人码头为核心，望江是部分产品的溢价优势。该盘为深圳房企颐安开发，多妈认为是片区内品质最高的。
项目占地11万㎡，什么概念？销售说围着小区跑一圈，已经有1公里运动量，实地看了，确实很大，光儿童游乐园就有几个。目前在售三期，邻近保利置业新盘（保利铂悦府），2梯4户，面积为105㎡三房和118/128㎡四房，105㎡三房空间超大，主卧L字型大飘窗。目前只有9栋有房可选，南北对流望江户型售价约1.8-1.9万/㎡；南向户型价格约1.6-1.7万/㎡，但景观是隔壁的保利盘。交付标准不赖，赠送玄关柜、厨房两件套、橱柜齐全、卫浴装备齐全，物业费3.5元/月/㎡。随着颐安收官，保利铂悦府将接棒这一带的供货，预计于4月开放营销中心，届时留意功夫君消息。目前在清售四房余货，集中在3、6、7座，有105㎡复式四房和120㎡平层四房，120㎡高层可一线望江。105㎡复式最低总价168万，单价约1.6万/㎡，位于7座中楼层；120㎡最低总价是180万多万，单价约1.6万/㎡，位于6座低楼层。还有一套2楼的三房出清，总价130多万，单价约1.5万/㎡，项目高位之时曾卖过2万/㎡。看房当天偶遇业主收楼，今年6月剩下的楼栋也会交付。交标品质不如颐安高档，不失不过，但物业费也在3元/月/㎡以上。
重点是销售非常佛系，问一句回一句，毫无带看热情，大概是尾盘了，没有太多业绩压力吧！滨河路又称“凯蓝一条街”，这里聚集了凯蓝四大项目，目前4盘整合到滨江名门小商铺接待处，想买的直接带你看现楼。销售会推荐看滨江名门6、7座房源，82㎡毛坯最低总价120万，单价1.5万/㎡；92㎡四房总价150多万，单价1.6万/㎡，然而外地人在这里只能做3成首付。这简直是用凤凰湾的总价买入市区盘，这便是凯蓝“神户型”压总价的厉害之处，但这是毛坯房，后期还需要装修。凯蓝“偷面积”很强，这四个户型从电梯间背后，可以偷出一个厨房、阳台的空间，难怪不到100㎡可以做到四房。楼龄最新是滨江时光园，没有一手房源，有围合式小花园；滨江名门次之，有空中花园，楼栋外立面显旧，物业费也要3元/㎡/月以上。凯蓝去年在附近拿下新地块，楼面价6字头，将建设7栋住宅，产品为62-76㎡三房，极度刚需，主要面向容声电器厂、海信科龙等员工，预计4月23日开板房，五一开盘，板房设于滨江名门底商。所谓“一分钱，一分货”，东部新区确实价格诱人，给了很多刚需上车的希望，但价格面前，最好保持理性，看清规划以及兑现力。对比东部新区，滨江一带价格拔高了4-5千/㎡，配套更成熟，生活氛围更浓厚，又有著名景点支撑，如果不是极度刚需，多妈还是建议回到市区来选房。PS.功夫君已开通大良交流群，如果你想置业大良，欢迎扫码进群。注：为保证群交流氛围纯粹，暂不对中介、销售、微商开放，敬请理解。
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